היזמים דורשים: הסכמי גג לביצוע תמ"א 38

הסכם הגג הגדול ביותר עד כה נוסף נחתם בחודשים האחרונים בין המדינה לעיריית אשדוד בהשתתפות ראש הממשלה, שר האוצר, שר הבינוי וראש העיר אשר כלל תוספת של 30 אלף דירות תוך השקעה של מאות מיליוני שקלים בפיתוח תשתיות עירוניות, חינוך, ומוסדות ציבוריים בעיר.

עד כה, חתמה המדינה על הסכמי גג עם עשרות רשויות מקומיות והיא צפויה להשקיע בתכנית כ- 20  מיליארדי שקלים לבניית 200 אלף דירות במסלול אישורים מואץ,  אך היא לא משקיעה שקל מכיסה בתכניות התחדשות עירונית.

המדינה אינה מוכנה לממן פיתוח תשתיות חיוניות לדירות שמתווספות במסגרת תמ"א 38, ובהיעדר מימון, הרשויות המקומיות מצמצמות את היקף מתן ההיתרים ומשנות באופן תדיר את מדיניות ההתחדשות העירונית.

לאור כך, יזמים רבים קוראים למדינה להשקיע בפיתוח תשתיות עירוני כדי לגשר על הפער שבין הצורך בחידוש וחיזוק מבנים והוספת דירות חדשות לבין הצורך להשקיע בתשתיות עירוניות בהתאם.

בפועל, הרשויות העירוניות מעכבות פרויקטי תמ"א 38 מחשש שתוספת התושבים תעמיס על התשתיות ללא מענה תקציבי הולם אשר משולם דרך היטלי ההשבחה.

הבעיה מחריפה בייחוד בתמ"א 38/2, הריסה ובניה מחדש, בה מתווספות עשרות דירות חדשות לכל פרויקט. כך יוצא שישנם פרויקטים שממתינים לאישורים שנים רבות, ובינתיים לא נוספות דירות חדשות לשוק, הדיירים מפסידים את חיזוק ושדרוג הבניין והיזמים עומדים חסרי אונים מול המערכת הבירוקרטית.

הסכמי הגג, לעומת זאת, מבטיחים לראשי הרשויות שלצד הגידול המהיר במספר התושבים, הם יקבלו תקציבי פיתוח גדולים עבור הרחבת כבישים, ביוב, גני ילדים ומבני ציבור ועוד.

ההסכמים מעניקים וודאות למספר היחידות שייבנו וללוחות הזמנים של תהליכי הבנייה. אותם יזמים של התחדשות עירונית מציינים בעיקר את העובדה שבאישורי התחדשות עירונית, אין כל יד מכוונת מלמעלה, כאשר כל עירייה פועלת כראות עיניה במספר הדירות שמאשרת להוסיף בתחומה, ויתכן שאף בסתירה לעמדת המדינה.

"במצב היום, קיים ניגוד אינטרסים מובנה בין המדינה לרשויות המקומיות". גל אגוזי, שותף ומנכ"ל חברת יחד נדל"ן.  צילום:יח"צ

"במצב היום, קיים ניגוד אינטרסים מובנה בין המדינה לרשויות המקומיות, ורשויות רבות נמנעות מהתחדשות עירונית עקב מחסור במשאבים לפיתוח עירוני" אומר גל אגוזי, שותף ומנכ"ל חברת יחד נדל"ן הנמנית על החברות המובילות בתחום התמ"א 38 "לכן, דרושים הסכמי גג ייעודיים גם לתחום ההתחדשות העירונית - פרויקטי תמ"א 38. כפי שהמדינה מסבסדת פיתוח תשתיות בשכונות חדשות, כך עליה לממן, ולו באופן חלקי, את היטלי ההשבחה בתוך הערים, כדי לאפשר לרשויות המקומיות להוסיף אלפי דירות לשוק ובמקביל לפתח את התשתיות החיוניות. הסכמי גג גם לתמ"א 38 היא דרך לפתור זאת במהירות, לייצר תיאום ציפיות בין המדינה לרשות, לרסן את הסחבת הבירוקרטית כדי ליצור מסלול מהיר להיתרי תמ"א 38 ולהוסיף וודאות לשוק. זוהי הדרך המהירה ביותר להוסיף דירות חדשות ואיכותיות לשוק".

 "הבעיה העיקרית בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה העדר שטחים ומשאבים לפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ועוד". עמית נשרי, בעלים של חברת א.נ.י.  צילום: עמית לוי

עמית נשרי, בעלים של חברת א.נ.י, המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי: "הבעיה העיקרית בפרויקטים של התחדשות עירונית הינה העדר שטחים ומשאבים לפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ועוד. במקום שמקורות המימון למשאבים הללו יהיו על הרשות המקומית שמקבלת בלאו הכי היטלי השבחה הן נופלות על היזם. העלויות הללו הופכות פרויקטים רבים ללא כדאיים כלכלית ליזמים וכך נתקעים פרויקטים רבים של תמ"א. הדרישה לקיים הסכם גג על התחדשות עירונית, בדומה להסכמי הגג המקובלים, תקדם את הפרויקטים ותהווה עוד אבן דרך בפתרון מצוקת הדיור".

"בערים בהם יש בניה וותיקה, פתרון התמ"א הוא אחד הפתרונות החשובים". יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן. צילום:יח"צ

יעקב ערבליך, מנהל קבוצת שיווק הנדל"ן סן חן: "בערים בהם יש בניה וותיקה, פתרון התמ"א הוא אחד הפתרונות החשובים ביותר לפתרון בעיית הדיור ושינוי חזות העיר. על המדינה להשקיע משאבים וסכומים בתחום זה כפי שהיא משקיעה בפתרון של הסכמי גג לבניה רוויה. הסכם גג לתמ"א הינו פתרון זמין וקל יחסי והוא יעניק מענה על הביקושים הצפויים וישנה באופן דרמטי את איכות החיים של התושבים".